La réduction d'impôt, le crédit d'impôt et la déduction des revenus ont un impact différent sur la note à régler au fisc. Revue de détail de ces trois mécanismes.    

En matière de défiscalisation, la réduction d'impôt, le crédit d'impôt et la déduction des revenus ont un impact différent sur la note à régler au fisc. Ainsi, pour une personne imposée dans une tranche de 40 %, une réduction d'impôt de 25% est moins intéressante qu'une déduction des revenus. En revanche, un contribuable imposé à 14% obtiendra un gain d'impôt plus conséquent avec une réduction d'impôt de 25% qu'avec une déduction des revenus. Voici les détails de chacun des mécanismes.

La réduction d'impôt est un système égalitaire appliqué à tous les contribuables de la même façon et permettant de réduire le montant de leur impôt effectif.

Les réductions sont généralement égales à un pourcentage (la plupart du temps 25%) des dépenses engagées. Un plafond des dépenses susceptibles d'être prises en compte est fixé. La réduction d'impôt s'impute sur la cotisation d'impôt, mais elle n'est pas remboursable si elle excède le montant de l'impôt dû.

Exemple : une réduction égale à 25% plafonnée à un montant de dépenses de 1.000 euros permettra un gain d'impôt de 250 euros, quelle que soit la tranche d'imposition du contribuable. En revanche, si l'impôt de ce contribuable est inférieur à 250 euros, il ne pourra pas récupérer la différence.

Le crédit d'impôt est un mécanisme similaire, dans son fonctionnement, à la réduction d'impôt. Mais, tandis que la réduction d'impôt ne permet pas de remboursement au delà du montant de l'impôt, le crédit d'impôt permet au contribuable de bénéficier d'une créance remboursable. Si l'impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d'impôt, le surplus lui est versé.

Exemple : un crédit d'impôt égal à 15% permettra au contribuable ayant réalisé une dépense de 1.000 euros d'obtenir une créance sur le fisc de 150 euros. Si l'impôt de ce contribuable est de 100 euros, 50 euros lui seront remboursés.

La déduction d'impôt est un système qui permet de prendre en compte certaines dépenses en tenant compte de la tranche d'imposition du bénéficiaire.

Les déductions accordent un avantage fiscal d'autant plus élevé que le contribuable se trouve dans une tranche d'imposition forte.

Exemple : un contribuable dans la tranche de 40% qui déduit 1.000 euros de son revenu bénéficiera d'un gain d'impôt de 400 euros. Un autre contribuable situé dans une tranche de 14% ne bénéficiera que d'un gain d'impôt de 140 euros pour la même somme.

L'avantage fiscal obtenu n'est pas le seul critère devant être pris en compte pour choisir un placement ou un investissement : les investisseurs oublient trop souvent la contrainte d'un blocage de liquidités pendant de longues années, qui doit aussi être analysée avant de souscrire un placement

Dans un habitation principale, certaines dépenses liées aux économies d'énergie et au développement durable permettent  d'obtenir un crédit d'impôt de 15% à 50%.

Un crédit d'impôt, qui sera déduit de l'impôt à payer ou bien remboursé pour sa partie supérieure au montant de l'impôt, est ouvert aux contribuables qui réalisent des dépenses d'économies d'énergie et de développement durable dans leur habitation principale.

Un avantage spécifique est mis en place pour les personnes âgées ou handicapées, ainsi que pour les personnes qui habitent dans une zone de risques majeurs où sont susceptibles de se produire des catastrophes technologiques.

Jusqu'à 8.000 euros d'impôt en moins pour un couple

Un crédit d'impôt s'applique en particulier aux dépenses d'acquisition :

- de chaudières à basse température et de chaudières à condensation (individuelles ou collectives),

- de matériaux d'isolation thermique,

- d'appareils de régulation de chauffage (individuels ou collectifs),

- d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur

Ces équipements ou matériaux doivent être intégrés dans un logement :

- achevé depuis plus de 2 ans pour les dépenses de chaudières à basse température, de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage,

- neuf ou ancien pour les dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur.

Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements, hors main d'oeuvre. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, ces équipements doivent toutefois être fournis et installés par un professionnel, facture à l'appui. Un contribuable qui achète directement les équipements et fait effectuer la pose par une entreprise, ou un contribuable qui réalise lui-même les travaux, ne pourra pas bénéficier du crédit d'impôt.

Ces dispositions s'appliquent jusqu'au 31 décembre 2009.

Un arrêté du 9 février 2005 publié au Journal officiel du 15 février 2005 précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour l'application du crédit d'impôt.

Une instruction fiscale référencée 5 B-26-05 et publiée au bulletin officiel des impôts du ler septembre donne la liste des équipements les plus performants en matière d'économie d'énergie (matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage) et la liste des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et de certaines pompes à chaleur.

Le texte de cette insqtruction est consultable en format PDF

Pour les dépenses réalisées à partir de 2006 ce crédit d'impôt s'élève à :

- 15% pour les dépenses d'acquisition de chaudières à basse température ;

-  25 % pour les dépenses d'acquisition de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique, d'appareils de régulation de chauffage si ces équipements sont installés dans des habitations principales achevées depuid plus de 2 ans ;

- 25 % pour les équipements de raccordement à un réseau de chaleur ;

- 40 % pour les chaudières à condensation, matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage installés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1977 ;

- 50% du coût des équipements de production d'énergie renouvelable (solaire thermique, bois, biomasse, éolien, photovoltaïque, microhydraulique) et des pompes à chaleur (géothermiques, air/eau ou air/air).

Le plafond des dépenses prises en compte ne peut excéder 8.000 euros pour une personne seule, et 16.000 euros pour un couple marié avec une majoration de 400 euros par personne à charge. Les majorations sont divisées par deux lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents.

Ce plafond de dépenses est pluri-annuel et il concerne les dépenses effectuées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009.

Toutefois, pour les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur spécifiques ainsi que  pour les chaudières à condensation, matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation du chauffage installés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1977, les dépenses sont celles payées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009.

Exemple : un contribuable marié ayant un enfant à charge fait réaliser en 2007 la pose de vitrages à isolation renforcée sur toutes les fenêtres de sa maison pour un montant de 18.000 euros, il dépasse la limite des dépenses déductibles laquelle est, dans son cas, fixée à 16.400 euros. Il dispose d'un crédit d'impôt de 4.100 euros (16.400 euros X 25%).

Un crédit d'impôt de 25% pour les personnes âgées

Les travaux d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées bénéficient d'un crédit d'impôt au taux de 25%.

Ces travaux doivent concerner des équipements sanitaires (éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévié ; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, wc pour personnes handicapées ; surélévateurs de wc), des équipements de sécurité et d'accessibilité (fixes).

Il s'agit par exemple : des appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d'une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d'une personne handicapée ; mains courantes ; barres de maintien ou d'appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d'alerte ; dispositifs de fermeture, d'ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d'angle ; revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond.

Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée pour les travaux.

L'installation d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées doit être effectuée dans la résidence principale de la personne qui supporte la dépense mais il n'est pas nécessaire qu'une personne âgée ou handicapée soit domiciliée dans ce logement.

Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements et sur le coût de la main d'oeuvre pour les dépenses d'équipement spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.

Pour la période allant du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, le montant total des dépenses en faveur de l'aide aux personnes ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut pas excéder la somme de 5.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune) majoré de 400 euros par personne à charge (dont le 1er enfant), 500 euros pour le 2ème enfant à charge et 600 euros par enfant à compter du 3ème. Ces majorations sont divisées par deux pour les enfants vivant en résidence alternée.

Un crédit d'impôt de 15% pour éviter les catastrophes ou installer un ascenseur en copropriété

Les propriétaires et locataires peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt pour la réalisation de travaux de protection contre les risques technologiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal le logement doit être situé dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques, et les travaux doivent être prescrits par ce plan et réalisés par une entreprise.

Les dépenses d'acquisition d'ascenseurs électriques (à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence) installés dans un immeuble collectif bénéficient du même avantage fiscal. Le crédit d'impôt est, alors, calculé sur le prix d'acquisition de l'ascenseur hors main d'oeuvre.

Pour la période allant du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, le montant total des dépenses ne doit pas excéder la somme de 5.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, 10.000 euros pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune), majoré de 400 euros par personne à charge (dont le 1er enfant), 500 euros pour le 2ème enfant à charge et 600 euros par enfant à compter du 3ème. Ces majorations sont divisées par deux pour les enfants vivant en résidence alternée. Le taux du crédit d'impôt est de 15 %.

Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée. Le crédit d'impôt est calculé sur le prix des matériaux et équipements et sur le coût de la main d'oeuvre.

Pour en bénéficier, indiquez le montant de vos dépenses cases WJ, WI de la rubrique 7 et joignez les factures. Si vous déclarez en ligne, vous êtes dispensé de l'envoi de justificatifs. Mais conservez-les si, éventuellement, votre centre des impôts vous les demandait.

Réaliser un investissement résidentiel dans le neuf ou dans l'ancien à réhabiliter permet, sous certaines conditions, d'amortir son bien pendant au moins neuf ans. Les dispositifs d'incitation fiscale viennent d'être revus et corrigés       

Deux nouveaux régimes d'incitation fiscale sont, désormais, en place. Un système relativement sans contrainte, le Robien recentré et un autre plus contraignant, le dispositif Borloo. 

Ces deux régimes concernent à la fois les achats de logements locatifs neufs et anciens. Le dispositif Robien recentré s'accompagne d'une restriction concernant le locataire : il est en effet impossible qu'il appartienne au foyer fiscal du bailleur. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est admise.

Le régime Robien recentré

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à 50% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

Les loyers sont imposés en totalité depuis la disparition de la déduction forfaitaire. Quant au déficit foncier, il est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie, le propriétaire bailleur doit pratiquer un loyer en respectant un certain plafond, sachant que la France est désormais divisée en quatre zones.

En dispositif "Robien recentré", les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 20,45 euros, pour la zone B1 à 14,21 euros, pour la zone B2 à 11,62 euros et pour la zone C à 8,52 euros.

Voici l'étendue géographique de ces zones :

- zone A : agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;

- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse ;

- Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France ;

- zone C : le reste du département.

Un constat s'impose : le plafonnement des loyers n'a pas changé en zones A et B1. Dans la quasi-totalité des cas, ce plafonnement reste au-dessus du marché locatif. En revanche, il reste un peu en-deça de la réalité des marchés en zones B2 et C où les plafonds ont été abaissés de près de 20%. " C'est dans ce sens que l'on peut considérer que la nouvelle loi Robien va recentrer la construction de logements locatifs sur les zones où la demande est plus forte et empêcher ainsi la surabondance d'offre locative sur des marchés étroits " souligne Alain Dinin, directeur général de Nexity. Par rapport au précédent dispositif, le Robien recentré devrait être plus attractif dès lors que l'investisseur revend son logement au bout de dix ou douze ans de détention.

Le régime " Borloo neuf "

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers sur une période de quinze ans, un amortissement égal à 65% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

- 2,5 % par année supplémentaire, par période de trois ans et dans la limite de six ans, si le bailleur poursuit le dispositif.

Dans ce régime, les loyers bénéficient d'une déduction forfaitaire de 30%. Quant au déficit foncier est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie de cet amortissement plus généreux , le propriétaire bailleur doit  respecter deux contraintes: d'une part pratiquer un loyer en respectant un certain plafond et donner en location à un locataire dont les ressources sont plafonnées.

En dispositif Borloo neuf, les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 16,37euros, pour la zone B1 à 11,37 euros, pour la zone B2 à 9,30 euros et pour la zone C à 6,82 euros.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ces plafonds sont indiqués dans le texte de l'instruction fiscale cliquable à la fin de cet article.

Dans le cadre du régime Robien recentré ou Borloo populaire, l'investisseur doit respecter un engagement de location de neuf ans minium. En cas de vente prématurée du logement, le vendeur doit rembourser l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

Prudence :

Afin d'éviter de surpayer son bien dans le cadre d'un achat en direct, mieux vaut choisir un programme immobilier destiné à la fois aux accédants à la propriété et aux investisseurs privés. Une autre précaution s'impose : s'assurer que la demande locative existe bien sur le marché géographique où l'on investit. Les quelques 60.000 logements acquis en 2004 dans le cadre de ce régime vont alimenter sérieusement l'offre locative. Or, comme la demande locative a tendance à stagner, les bailleurs commencent déjà à supporter dans certaines régions à une baisse des loyers, voire à une vacance de leur bien.

Le " Robien recentré ancien "

Réaliser un investissement locatif dans le "Robien ancien" implique d'acheter un logement vétuste, qui devra faire l'objet d'une réhabilitation attestée par des professionnels.

Sur le plan fiscal, l'amortissement porte à la fois sur les coûts d'acquisition et sur les travaux de réhabilitation, mais aussi sur le montant des prestations d'études, d'organisation, de suivi des travaux, et sur les frais liés à l'établissement des états et des attestations.

Le "Borloo dans l'ancien"

Dans ce nouveau dispositif, le particulier propriétaire d'un logement ancien doit s'engager auprès de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) à pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et à donner son bien en location à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.

En contrepartie de ces contraintes, le propriétaire bailleur peut appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire, c'est-à-dire inférieur d'environ 30 % à celui du marché ou d'un abattement de 45 % s'il pratique un loyer social ouvrant droit à l'APL (aide personnalisée au logement).

Le propriétaire peut conventionner son logement avec l'ANAH à la suite de travaux d'amélioration qu'elle subventionne. Et nouveauté, il peut également conventionner un logement décent, sans pour autant y faire réaliser des travaux. En matière de durée, l'engagement de location s'élève à neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés et, à seulement six ans dans le cadre d'un conventionnement sans travaux.

Cette disposition se cumule avec une mesure " anti-vacance " tendant à remettre sur le marché locatif des logements inoccupés. Si tel est le cas, le bailleur a droit à un abattement total de 60 % pendant deux ans et demi en moyenne si le logement vacant est reloué à conditions intermédiaires. Et même de 75 % en cas de relocation de son logement vide sur la base d'un loyer social.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ainsi, en se basant sur le revenu fiscal de l'année 2005, les ressources d'un foyer locataire composé d'une personne seule ou d'un couple ayant 2 personnes à charge ne devront pas dépasser 71.516 euros en zone A, 49.792 euros en zone B, 43.768 euros en zone C.

Une longue instruction fiscale référencée 5 D -1-07 du 8 février 2007 indique la totalité des plafonds de loyers et de ressources du locataire à prendre en compte.

Lire l'instruction fiscale

Avec la loi Girardin, la réduction d'impôt peut représenter 64 % de l'investissement.          

Les placements exotiques sont encouragés par le fisc. Loi Pons, loi Paul, loi Girardin : régulièrement, les investissements réalisés par les métropolitains dans les DOM-TOM sont assortis d'un régime fiscal de faveur. Votée en juillet 2003, la loi Girardin concerne les investissements directs effectués jusqu'au 31 décembre 2017. En matière d'investissement locatif, la loi accorde une réduction d'impôt au bailleur, mais son importance varie selon que le placement est réalisé en secteur libre ou intermédiaire. Dans les deux cas, elle plafonne le prix au mètre carré habitable à 1.959 euros HT pour les achats effectués en 2007. Ce plafond suit l'indice du coût de la construction. Quel que soit le secteur d'investissement, il convient d'être vigilant sur les perspectives de sortie du placement.

Secteur immobilier libre

Investir dans le secteur immobilier libre, c'est-à-dire non soumis à des conditions de ressources du locataire et à un plafonnement des loyers, donne droit à une réduction d'impôt d'au moins 40 % du montant de l'investissement, étalée sur cinq ans.

A ce taux de base peut s'ajouter une majoration. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est bonifié de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Et si le logement cumule les deux majorations, la réduction d'impôt s'élève à 54%.

Que la réduction d'impôt soit majorée ou non, l'investisseur doit conserver son bien pendant au moins cinq ans et le donner en location à un locataire qui en fera sa résidence principale.

Secteur immobilier intermédiaire

Investir dans le secteur " intermédiaire ", c'est-à-dire respecter à la fois les conditions de ressources du locataire et le plafonnement des loyers, procure une réduction d'impôt d'au moins 50 % du montant de l'investissement. Moyennant quoi, le bien doit être conservé pendant une durée minimale de six ans.

A l'instar de ce qui se pratique pour les investissements en secteur libre, le taux de la réduction d'impôt peut être augmenté. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est majoré de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Ce taux atteint même 64% si le logement intermédiaire est situé dans une zone sensible et assorti d'un équipement énergétique.

Pour les baux conclus en 2007, le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

- 140 euros dans les départements d'outre-mer et Mayotte,

- 180 euros à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises.

Les ressources à prendre sont celles de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l'année antérieure.

Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour les DOM et Mayotte :

- 26.939 euros pour une personne seule ;

- 49.824 euros pour un couple marié soumis ;

- 52.706 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;

- 55.588 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;

- 59.440 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;

- 63.291  euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;

- 4.042 euros par personne à charge à partir de la cinquième.

Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour Saint Pierre et Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises :

- 26.144 euros pour une personne seule ;

- 48.354 euros pour un couple marié soumis ;

- 51.151 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;

- 53.948 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;

- 57.684 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;

- 61.423  euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;

- 3.923 euros par personne à charge à partir de la cinquième.

Dans le secteur libre ou intermédiaire, la base de calcul comprend le prix d'acquisition majoré des frais d'achat. Pratiquée pour la première fois, l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son achat si elle est postèrieure, la réduction d'impôt s'impute directement sur l'impôt résultant du barème avant imputation des crédits d'impôt. Attention, pour un même logement, le contribuable ne peut pas cumuler pendant la période de l'engagement de location, la réduction d'impôt pour investissement outre-mer et l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

Comme le logement doit être loué dans les six mois de son achat ou de son achèvement, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal, il est indispensable de vérifier sur place l'existence d'une demande locative.

S'ils sont fortement imposés, les amateurs de vieilles pierres peuvent opter, au choix, pour la loi Malraux ou pour le régime des monuments historiques.      

Vive la remise en état du patrimoine architectural. Le fisc encourage la restauration d'immeubles anciens dans le cadre de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques. Le principe consiste dans les deux cas à réaliser un investissement immobilier spécifique en vue d'effectuer des travaux.

La loi Malraux

Destinée à rénover les centres anciens des villes, cette loi donne la possibilité à l'investisseur de déduire les travaux de restauration immobilière de son revenu global, et non de ses seuls revenus fonciers. En fait, les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration  s'imputent sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exception des intérêts d'emprunt.

En contrepartie, le propriétaire doit obligatoirement s'engager à louer le logement nu à titre de résidence principale pendant six ans. Cet avantage est accordé, que l'investissement s'effectue en direct ou par le biais d'une SCPI (société civile de placement immobilier).

Que retenir? Tout d'abord, avant d'investir en direct dans un bien situé dans un périmètre Malraux, il convient d'être vigilant sur la localisation. Ce critère contribue en effet aux bonnes perspectives de location du logement et à sa valorisation. Ensuite, le prix du revient, composé du prix d'achat et des travaux, constitue un autre point à surveiller. " L'impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs " avertit la plateforme immobilière Cerenicimo. Même avec les travaux, le prix du logement rénové doit rester cohérent au regard du marché immobilier local. Enfin, un montage fiscal rigoureux s'impose pour éviter toute requalification fiscale. En pratique, les investisseurs doivent être réunis au sein d'une AFU (Association foncière urbaine), qui assume la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser. Par conséquent cette association prend l'initiative d'engager les travaux, de les financer et de les contrôler.

Le régime des monuments historiques

Ce régime diffère selon que l'immeuble, classé monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, génère ou non des revenus imposables (loyers, recettes des droits de visite).

S'il ne procure pas de revenus imposables, le propriétaire peut imputer l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt, sur son revenu global.

En revanche, si l'immeuble procure des revenus imposables, le propriétaire peut déduire dans un premier temps la totalité des charges de ces revenus fonciers, y compris les intérêts d'emprunt. Ensuite, si les charges excèdent les revenus fonciers, il peut imputer le déficit sur son revenu global.

Par rapport à la loi Malraux, le dispositif des monuments historiques permet donc de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt.

" Les travaux réalisés créent un déficit foncier imputable sur le revenu global sans plafond, contrairement aux travaux réalisés dans l'immobilier classique ", conclut Sophie Gonsard, responsable de la stratégie patrimoniale à la SCP notariale Pascal Julien Saint Amand au Vésinet. Qu'il s'agisse de la loi Malraux ou du régime des monuments historiques, ces investissements permettent une forte défiscalisation et concernent donc des contribuables lourdement imposés. Encore que depuis l'année 2006 la plus forte tranche marginale d'imposition ne dépasse pas 40% alors qu'elle atteignait 48,09% précédemment

Conjuguer tourisme et défiscalisation, c'est possible : jusqu'à fin 2010, le fisc favorise l'achat de logements locatifs de tourisme neufs, ainsi que les travaux dans l'ancien.       

Un logement dans une résidence neuve

Acheter un logement dans une résidence de tourisme neuve procure des avantages fiscaux dès lors que l'immeuble est implanté dans une zone géographique spécifique.

Sur le prix d'achat, l'investisseur privé a une réduction d'impôt de 25% dans la limite d'un plafond d'investissement de 100.000 euros pour un couple marié et à 50.000 euros pour une personne célibataire. D'où une réduction d'impôt de 25.000 euros pour un couple marié et à 12.500 euros pour une personne célibataire. Accordée pour tout achat effectué avant le 31 décembre 2010, cette réduction d'impôt est étalée sur six ans.

En outre, l'investisseur privé peut récupérer la TVA sur le prix de son logement. Un bémol toutefois : dès lors que l'investisseur demande un remboursement de la TVA, il doit conserver son bien pendant vingt ans. En cas de revente anticipée, il devra rembourser au fisc la quote part de la TVA

En contrepartie de la réduction d'impôt, l'investisseur doit mettre son bien en location nue pendant une période de neuf ans. En fait il le donne en location à l'exploitant de la résidence de tourisme, dans le cadre d'un bail commercial.  A l'investisseur de vérifier dans son projet de bail commercial, les modalités de répartition des charges d'entretien de la résidence. Certains baux commerciaux  en effet laissent la quasi-totalité des dépenses d'entretien à la charge du propriétaire.

Désormais les loyers qu'il encaisse sont imposés en totalité, compte tenu de la disparition de la déduction forfaitaire instaurée depuis le ler janvier 2006.

Mise en garde :

Comme pour tout achat immobilier, il convient de vérifier la qualité du site d'implantation. Seule une bonne localisation constitue un gage du paiement régulier des loyers et de la valorisation du bien au fil du temps. " Il faut veiller à ce que le loyer versé par le gestionnaire soit bien cohérent au regard des perspectives d'exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier " conseille la plate-forme immobilière Cerenicimo. Autre bon réflexe : s'assurer du professionnalisme et de la santé financière de l'exploitant avec qui l'investisseur signe son bail commercial.

Où investir ?

Alors que seulement 20% du territoire national draine près de 80% des touristes français, ce dispositif tente à rééquilibrer les flux touristiques dans des secteurs situés "au vert ". En fait seules certaines zones du territoire permettent d'avoir accès à cette réduction d'impôt. Il s'agit :

des ZRR (zones de revitalisation rurale) dont la carte a été définie par la DATAR en vertu de la loi du 4/2/1995,

des zones rurales concernées par les fonds structurels européens. La liste de communes concernée a été publiée dans le J.O. du 29/12/2001,

toujours des zones rurales concernées par les fonds structurels éuropéens, mais en dehors communes situées dans des agglomérations de plus de 5000 habitants, comme le précise la loi du 23/2/2005,

dans le périmètre d'une agglomération nouvelle gérée par un E.P.A. (établissement public d'aménagement). Tel est le cas, par exemple, de Marne-la-Vallée.

 

Un logement ancien accompagné de travaux

Afin de satisfaire les exigences de touristes français et étrangers, le fisc encourage les propriétaires de logements destinés aux vacanciers, situés dans les stations du littoral, de montagne et thermales, à les rénover. Depuis le ler janvier 2005, ils ont droit à une réduction d'impôt de 20% dans la limite d'un plafond d'investissement de 100.000 euros pour un couple marié et à 50.000 euros pour une personne célibataire.

Le montant de l'investissement est calculé sur le prix de revient du logement et le montant des travaux, c'est-à-dire des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration effectués entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010. La réduction d'impôt est étalée sur six ans. En contrepartie de la réduction d'impôt, il doit mettre son bien en location nue pendant une période de neuf ans.

Où investir ?

La réduction d'impôt s'applique aux travaux portant sur des logements donnés en location. Plusieurs secteurs sont concernés :

les ZRR (zones de revitalisation rurale),

les zones éligibles aux fonds structurels européens, à l'exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5.000 habitants,

les communes touristiques dont la liste a été fixée par le décret publié au JO du 6 janvier 2007. Suite à la publication de ce texte, les opérations de rénovation de résidence de tourisme peuvent être engagées dans le cadre de ce nouveau dispositif.

Louer des logements meublés attire de nombreux bailleurs. Selon le montant des loyers, trois dispositifs s'adressent aux contribuables exerçant cette activité de loueur en meublé.     

Le régime micro-Bic

Les revenus provenant de la location habituelle d'un logement ou de chambres loués meublés, s'ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 76.300 euros, le contribuable est soumis, en principe, au régime des " micro-entreprises ". Depuis l'impôt sur les revenus de l'année 2006, ce taux est ramené à 68 % contre 72% précédemment.Les bailleurs qui perçoivent un loyer annuel brut ne dépassant pas 76.300 euros sont placés sous le régime de la micro-entreprise. Dans ce régime du micro-Bic, encore appelé " micro meublé ", ils peuvent mentionner le montant du loyer directement sur leur déclaration de revenus. Le bénéfice imposable est égal aux recettes, minorées d'un abattement de 68%. Par conséquent, le solde soit 32 % des recettes supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

"En cas de locations exploitées par deux époux, cette limite s'apprécie par personne au sein du foyer fiscal, ce qui porte le plafond de recettes à ne pas dépasser par le couple à 152.600 euros ", rappelle le dictionnaire fiscal de la Revue fiduciaire.

Profil idéal : un bailleur mettant en location un ou plusieurs logements meublés qu'il ne finance pas à crédit ou ne nécessitant pas de gros travaux. Dans ces deux dernières hypothèses, les charges réelles risquent d'être supérieures à l'avantage obtenu par l'abattement forfaitaire de 68 %.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Les bailleurs non inscrits au registre du commerce et réalisant des recettes annuelles provenant de la location de logements meublés d'un montant inférieur à 23.000 euros sont considérés comme des loueurs en meublé non professionnels. A ce titre, ils peuvent déduire toutes les charges provenant de cette location. L'éventuel déficit qui en découle sera imputé sur les loyers perçus, c'est-à-dire sur les revenus de cette activité ou de toute autre activité professionnelle imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais avec ce statut, il n'est pas question d'imputer le déficit sur son revenu global.

Profil idéal : un bailleur mettant en location plusieurs logements meublés qu'il finance à crédit. Ces logements peuvent être situés dans une résidence de tourisme.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

La location meublée professionnelle constitue le statut le plus défiscalisant pour la clientèle dite " haut de gamme" des services de gestion privée des banques et des conseillers en gestion de patrimoine. Pour l'adopter, il faut tirer au moins 23.000 euros TTC annuels de la location de logements meublés.

Le statut du LMP permet à l'investisseur de déduire de ses recettes l'intégralité des charges d'exploitation, y compris les frais d'acquisition de l'immeuble et les dotations aux amortissements portant sur l'immeuble, hors terrain, et sur le mobilier.

De plus, le loueur professionnel qui retire de son activité de location meublée plus de 23.000 euros de recettes annuelles et plus de 50 % de son revenu, a droit à une exonération d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) pour l'immeuble loué en meublé, alors considéré comme bien professionnel.

En outre, s'il exerce son activité pendant au moins cinq ans et si ses recettes ne dépassent pas 152.000 euros TTC, l'investisseur est exonéré d'impôt sur les plus-values en cas de vente des logements meublés.

: Un bailleur ayant effectué un investissement immobilier minimum de l'ordre de 500.000 euros, pour atteindre les 23.000 euros TTC de recettes annuelles exigées par ce dispositif, en se basant sur une rentabilité brute locative de 4,5%.

: L'investisseur doit s'inscrire au registre du commerce et des sociétés.

Généralement les opérations LMP sont commercialisées "clés en mains" par des promoteurs, qui proposent des achats de logements meublés situés dans des résidences de tourisme, ou des résidences pour étudiants, ou encore des résidences médicalisées. Toutefois, au lieu de ces montages "clés en mains", les investisseurs peuvent acquérir des appartements, chambres de services ou des maisons vides, qu'ils donneront en location meublée. En raison d'un assouplissement administratif, ces opérations en direct devraient se développer.

Un crédit d'impôt maximal de 750 euros par an pour une personne seule ou de 1.500 euros par an pour un couple est accordé aux personnes qui achètent ou font construire leur résidence principale. Le projet de loi de finances pour 2008 propose de doubler cet avantage la première année.          

Un nouveau crédit d'impôt fait son apparition. il est accordé au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale.

Pour favoriser l'accession à la propriété, le gouvernement a voulu que les intérêts d'emprunts pour l'achat de la résidence principale donnent droit à une réduction ou à un crédit d'impôt (ceux qui ne sont pas imposable recevront un chèque du Trésor Public). Cette mesure, initialement prévue dans le cadre de la loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (TEPA), dite "paquet fiscal", était ouverte à tous les emprunteurs. Le Conseil constitutionnel l'a censurée fin août, estimant qu'elle ne devait pas s'appliquer aux prêts anciens, accordés depuis plusieurs années. Du coup, le ministère de l'Economie a revu sa copie. Son nouveau texte, intégré au projet de loi de finances pour 2008, a été présenté mercredi 26 septembre au Conseil des Ministres.

Le doublement de l'avantage fiscal la première année

Comme le crédit d'impôt ne s'appliquera pas aux prêts anciens, le gouvernement a voulu faire un geste en contrepartie : le projet de loi de Finances précise que le montant de la déduction d'impôt pour les intérêts payés au titre de la première année de remboursement sera doublé, passant de 20% à 40%. "Partant du constat que la charge d'intérêts est à son maximum la première année de remboursement d'un emprunt immobilier, il est proposé d'améliorer la situation financière des ménages en atténuant davantage le poids des premiers remboursements sur leur pouvoir d'achat", explique le ministère.

Les plafonds de déductibilité ne sont pas modifiés

Le taux du crédit d'impôt passe donc à 40% la première année, mais reste de 20% les quatre années suivantes. Attention, les plafonds de déductibilité ne sont, eux, pas modifiés. Le montant des intérêts payés et pouvant ouvrir droit au crédit d'impôt est en effet plafonné à 3.750 euros pour une personne seule et à 7.500 euros pour un couple soumis à imposition commune _ cette limite est doublée pour les personnes handicapées vivant seules ou en couple. Par ailleurs, les montants sont systématiquement majoré de 500 euros par personne à charge.

Un célibataire, qui bénéficiait d'un crédit d'impôt maximum de 750 euros par an, bénéficiera donc de 750 euros supplémentaires la première année, soit une amélioration globale de 20% par rapport à la situation initiale. Pour un couple avec deux enfants, le crédit d'impôt pourra atteindre jusqu'à 3.400 euros la première année. Un gain supplémentaire de 1.700 euros sur cinq ans, soit une amélioration de 17,6%. Le plafond des intérêts déductibles restant le même, cette solution ne favorise pas davantage les ménages les plus aisés qui feraient de très gros emprunts : le crédit d'impôt sera toujours maximisé pour un emprunt de 230.000 euros à 4,5 % sur vingt ans.

(en euros)	célibataire	couple marié sans enfant	couple marié avec 2 enfants
plafond général	3.750	7.500	7.500 + 500 + 500
plafond première année	1.500 (40% de 3.750)	3.000 (40% de 7.500)	3.400 (40% de 8.500)
plafond chaque année suivante	750 (20% de 3.750)	1.500 (20% de 7.500)	1.700 (20% de 8.500)

Exemple 1 : un couple sans enfant achète un appartement

Un couple achète en septembre 2007 un appartement d'une valeur de 300.000 euros, financé avec un prêt sur 15 ans au taux de 4%. Ils commencent à verser leur première mensualité le 4 octobre 2007. Voici, selon Bercy, le montant des crédits d'impôts qu'ils vont recevoir chaque année :

(en euros)	2007	2008	2009	2010	2011	2012
intérêts d'emprunt (IE) versés	2.988	11.580	10.968	10.332	9.663	6.795
dont intérêts de la 1re année	2.988	8.742	/	/	/	/
plafond annuel	7.500	7.500	7.500	7.500	7.500	7.500
nombre de mensualités éligibles	3	12	12	12	12	9
montant du crédit d'impôt (CI)	1.195	3.000	1.500	1.500	1.500	1.359
dont CI à 40% sur les IE de la 1re annuité	1.195	3.000	/	/	/	/
dont CI à 20% sur les IE des autres annuités	/	/	1.500	1.500	1.500	1.359

Exemple 2 : Un célibataire achète un studio à Paris

Un célibataire achète un studio à Paris pour 100.000 euros, grâce à un prêt sur 15 ans au taux de 4%. Son premier remboursement interviebnt le 15 octobre 2007. Voici, selon Bercy, le montant des crédits d'impôts qu'ils vont recevoir chaque année :

(en euros)	2007	2008	2009	2010	2011	2012
intérêts d'emprunt (IE) versés	996	3.860	3.656	3.444	3.221	2.265
dont intérêts de la première année	996	2.914	/	/	/	/
plafond annuel	3.750	3.750	3.750	3.750	3.750	3.750
nombre de mensualités éligibles	3	12	12	12	12	9
montant du crédit d'impôt (CI)	398	1.333	731	689	664	453
dont CI à 40% sur les IE de la première annuité	398	1.166	/	/	/	/
dont CI à 20% sur les IE des autres annuités	/	167	731	689	644	453

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Le propriétaire donne congé

Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement en cours de bail. Seule solution : décider de ne pas renouveler le contrat de location en donnant congé au locataire.

- En location vide, le bailleur doit donner congé au locataire six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.
- En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Désormais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

A noter : Il est indispensable de bien respecter le délai de préavis car tout retard dans la réception du congé entraîne automatiquement la reconduction du contrat de location et ce, quelque soit la date à laquelle la lettre a été postée. En effet, le congé n’est valablement délivré que lorsque la lettre recommandée a effectivement atteint le locataire. Autrement dit, si ce dernier est absent le jour du passage du facteur ou s’il ne va pas chercher le courrier à la poste, le congé n’est pas réceptionné. En outre, si la signature sur l’avis de réception est illisible, là encore le congé est nul. C’est pourquoi, il est fortement conseillé d’envoyer un congé bien avant le délai de six mois précédant la fin du bail, pour avoir le temps si besoin est, de contacter un huissier pour qu'il puisse délivrer le congé. A défaut, le propriétaire risque d'être hors délai et de voir son préavis annulé faute d'avoir respecté le délai légal.

A l’expiration du bail, le propriétaire qui souhaite reprendre son logement pour le vendre doit prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier six mois avant la fin de la location. Pour être valable et sous peine de nullité, le congé doit contenir les mentions suivantes:

d’une part, le prix ainsi que les conditions de la vente projetée (le bailleur étant libre de demander le prix qui lui convient);

- d’autre part, la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Pendant les deux premiers mois du délai du préavis (soit quatre mois avant la fin du bail), le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Pendant ce délai, le propriétaire ne peut donc pas vendre le logement à un tiers.

Quant au locataire, il dispose de trois possibilités :

- s’il accepte l’offre, le délai de réalisation de la vente est de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur. Ce délai est porté à quatre mois s’il indique qu’il aura recours à un prêt ;
- s’il ne répond pas dans le délai imparti, l’offre devient caduque. Il devra donc quitter les lieux au plus tard à l’expiration du contrat de location ;
- s’il refuse l’offre à l’intérieur du délai légal, le locataire se retrouvera dans la même situation que dans l’hypothèse précédente.

Ensuite, lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à un tiers et à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé (le locataire ayant décliné la première offre de vente), il doit proposer une seconde fois le bien à son locataire. Si le bailleur a omis cette formalité, c’est au notaire d’y procéder. Cette nouvelle notification doit s’effectuer à l’adresse que le locataire a indiquée à son propriétaire. A défaut, la proposition sera envoyée à l’adresse des locaux où la location avait été consentie. Cette nouvelle offre est valable pendant un mois à compter de sa réception. Si le locataire ne l’a pas acceptée pendant ce délai, elle devient caduque. En revanche, s’il désire acquérir le bien, le locataire dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il envisage de recourir à un prêt immobilier

Lors du départ du locataire, si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations ou des réparations à la charge du preneur, le propriétaire est en droit d’utiliser le dépôt de garantie pour remettre le logement en bon état.

Rappelons que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est destinée à garantir au propriétaire la bonne exécution du contrat de location. Elle ne porte pas d’intérêt au profit du locataire et ne peut pas être indexée, ni révisée de quelque manière que ce soit en cours de bail.

Ce dépôt doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire. Les sommes que le propriétaire va réclamer à son locataire doivent être dûment justifiées. Il n’est donc pas en droit de fixer arbitrairement par exemple le montant des travaux de réparation. Il doit produire des factures ou des devis établis par un professionnel et tenir compte de la vetusté.

En outre, lorsque le bailleur réalise lui-même les travaux il ne peut pas facturer une évaluation de son travail à son locataire. Seul le prix d’achat des matériels et matériaux est pris en compte

En présence d’une clause d’indexation dans le bail, le loyer peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du contrat.

La révision du loyer se fait:

Pour les locations vides : sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL)

Pour les locations meublées : sur la base de l'indice prévu au contrat (Indice du Coût de la Construction, ou Indice moyen du Coût de la Construction, ou Indice de Référence des Loyers.

L’indexation est toujours calculée sur le loyer hors charges et s'effectue de la manière suivante :

(ancien loyer (hors charges) x nouvel indice)/ancien indice = nouveau loyer

Bien entendu, si le bail ne contient pas de clause expresse d’indexation, le loyer ne peut être modifié. En pratique, le propriétaire doit adresser un courrier simple au locataire pour l’informer de l’indexation du loyer et de la date à partir de laquelle, il devra payer ce nouveau loyer.

La location d'un bien est un engagement, même s'il est à court terme. Voici quelques conseils à suivre...

- Locataire, ne vous engagez pas à la légère. Vous ne bénéficiez d’aucun délai de rétractation. Si vous avez signé le contrat de location et souhaitez vous libérer, vous devrez vous conformer au bail, c’est-à-dire, pour une location vide, donner congé avec un préavis de trois mois. Cela peut donc vous coûter cher.

- Si vous louez un logement vide, vous signez un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public. Cela signifie que toute clause contraire à la loi est réputée non écrite. La durée minimale du bail est de trois ans tacitement reconductible. Par exception, la durée du bail peut être d'un an minimum lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. - Si vous louez un logement meublé, depuis la loi de Programmation pour la Cohésion Sociale du 18 janvier 2005, le bail doit être écrit et d'une durée minimale d'un an tacitement reconductible, dès lors que la location constitue la résidence principale du locataire.

- Les propriétaires exigent généralement des justificatifs de revenus pour être sûrs que le locataire pourra s’acquitter de son loyer : bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, relevé d’identité bancaire sont un minimum. Notez que cela ne résulte pas d’une obligation légale. Mais il est évident que si vous refusez de communiquer ces pièces au propriétaire, il y a peu de chances pour qu’il retienne votre candidature.

- Il est de plus en plus fréquent que le propriétaire exige qu’une tierce personne se porte garante du paiement du loyer. Cette personne, dénommée la caution, doit alors signer un contrat de caution solidaire qui l’engage généralement pour toute la durée de la location. Très souvent, le propriétaire exige de la caution les mêmes justificatifs de revenus que pour le locataire.

- Exigez un état des lieux d’entrée. Faites au besoin appel au service d’un huissier. A défaut d’état des lieux, le locataire est en effet présumé avoir reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil).

- Quel que soit le type de location (saisonnier, meublé, vide), le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Plafonné à deux mois de loyer hors charge en location vide, il est librement fixé en meublé et en saisonnier. Tout dépendra dans ce cas de l’importance et de la qualité de l’ameublement. Attention : hormis en saisonnier où ce n’est pas l’usage (mais ce n’est pas interdit), le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire.

- En location vide, vous devez verser, en sus du loyer, une provision de charges. Le bailleur doit les régulariser au moins une fois par an en adressant au locataire un décompte par nature de charges. En copropriété, ce décompte est établi à partir des relevés de charges établis par le syndic et un décret du 26 août 1987 fixe la répartition entre propriétaire et locataire.
En meublé, soit on applique le même système, soit on fixe un montant de charges forfaitaires une fois pour toute : le bailleur n’a pas dans ce cas besoin de régulariser.

- Lors de la conclusion du bail, le loyer est librement fixé entre les parties, et ce quel que soit le type de location. Ce montant s’applique pendant toute la durée de la location. Cela signifie que le propriétaire ne peut l’augmenter en cours de bail, sauf à faire jouer la clause d’indexation du bail qui permet une évolution en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

- Toutes les réparations ne sont pas à la charge du locataire. En location vide, c’est un décret du 26 août 1987 qui fixe les réparations à la charge du locataire. D’une manière générale, vous n’avez à prendre en charge que le menues réparations et les travaux d’entretien. En fin, sachez que le bailleur a l’obligation de vous livrer un logement en bon état. Si une dégradation figure sur l’état des lieux d’entrée, cela n’exonère pas le bailleur de son obligation et il reste tenu d’y remédier. En meublé, c’est le contrat qui fixe les réparations à votre charge.

- En location vide, vous pouvez donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (notamment mutation et perte d’emploi). Le délai court à compter de la réception par le bailleur de votre lettre recommandée avec accusé de réception. En meublé,vous pouvez donnez congé à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.

- En location vide, à l’échéance du bail de trois ans, le bailleur peut vous donner congé en respectant un préavis de six mois. Mais, il doit le justifier, soit par la vente du logement, soit par la reprise du logement, soit pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Par ailleurs, le congé doit, pour être valable, respecter certaines conditions de forme imposées par la loi du 6 juillet 1989.
- En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

- Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement entre preneur et bailleur ou bien par huissier lors de la remise des clefs. Le propriétaire a deux mois à compter de cette date pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles sommes restant dues par le locataire. Il s’agira notamment du reliquat de charges et du coût des réparations si des dégradations sont constatées à la sortie du locataire. Attention : le bailleur doit justifier ce coût par des factures

Le principe est qu’au départ, le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. A charge pour le locataire de maintenir par la suite les lieux en bon état. Toutefois, le locataire n’est jamais tenu d’effectuer les réparations rendues nécessaires par vétusté ou malfaçon.

C’est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe une liste des réparations locatives. Mais cette énumération pourtant détaillée n’en est pas pour autant complète. C’est pourquoi, il convient toujours de procéder par rapprochement pour certaines réparations qui n’y figurent pas. Mais pour savoir si telle ou telle réparation incombe au propriétaire ou au locataire, il suffit de retenir le principe suivant : l’entretien normal du logement et les réparations courantes ou menues réparations (petits travaux dont le coût reste raisonnable et remplacement des petites pièces) sont supportées par le locataire. Quant au propriétaire, il conserve à sa charge les réparations locatives lorsqu’elles sont dues par la vétusté ou l’usure normale, les grosses réparations et le remplacement des équipements importants et hors d’usage.

Moins chers a l ' achat que les grandes surfaces , faciles a louer et a revendre , les chambres de bonnes et les parkings sont aujourd'hui les derniers biens immobiliers " accessibles et rentables" .Jeunes actifs penetres de la necessite d ' epargner en vue de la retraite , ou investisseurs patentes , decourages par la hausse des valeurs et résolus à amortir le risque locatif ( impayes vacances) en fractionnant leurs acquisitions .

CHAMBRE DE BONNE UN PRODUIT CONFIDENTIEL

Avant les cambres de bonnes etaient reserves au personnel de maison , désormais elles sont prises d ' assaut par les etudiants et les jeunes salaries .

LOUER UNE CHAMBRE DE BONNE

 

Pour être loué , un logement doit être decent.Une condition qui exige qu ' il comporte au moins 9m² habitable avec une hauteur de plafond d ' au moins 2.20m soit un volume de 20m cube.

En outre il doit posséder un coin cuisine , et un WC qui peut cependant etre exterieur au logement.

Verifiez l ' electricite , la pllomberie , et l ' etancheite demander les regles de coproprietes avant de vous engager , verifier les milliemes , et la possibilite de reellement pouvoir les louer , en effet sur Paris , certaines chambres de bonnes sont interdites a la location par les syndics s ' occupant de l ' immeuble

BREF BON COUP

Les particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire peuvent prétendre au bénéfice du dispositif Robien.
Ce dernier remplace l'ancien statut Besson pour les logements neufs.Le principe du dispositif Robien est sensiblement identique à l'ancien dispositif Besson,mais les contraintes pour les investisseurs sont moins importantes.Sont également concernés par le dispositif Robien les logements ayant subi une réhabilitation lourde ainsi que les souscripteurs de parts de SCPI Robien.

LOGEMENTS NEUF

Champ d'application
Comme dans l'ancien cadre Besson,l'avantage fiscal lié à l'amortissement Robien est réservé aux investissseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la résidence principale du locataire.

Exclusion
Sont donc exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés,exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Si tel ètait les cas,le conjoint survivant serait en droit de demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal de Robien.

Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre département d'outre-mer.Deplus,ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.

Investissements concernés
Peuvent bénéficier de l'amotissement de Robien,dans le cadre des logements neufs,les logements pour lesquels l'amortissement Besson était d'ores et déjà applicable.
Il s'agit donc de l'acquisition de :
-Logements neufs ou en l'état futur d'achèvement;
-Locaux affectés à un usage autre que l'habitation en vue de les transformer en logements.

Avantage fiscal
Comme pour l'amortissement Besson,la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8% de la base amortisable les cinq première années et 2,5% les quatre années suivantes.A l'issue de cette période de neuf ans,il est possible de poursuivre le principe d'amortissement de 2,5 % par periode de trois ans,dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc,selon les cas de 50% du coût d'investissement du logement à 57,5% voire 65%.

Travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration effectués en cours de location de Robien restent toujours déduits par voie d'amortissement sur une periode de dix ans,au rythme de 10% par an.

Travaux de reconstruction et d'agrandissement
En revanche,les travaux de reconstruction ou d'agrandissement d'un logement en cours de location Robien bénéficient du principe de l'amortissement selon les modalités identiques à celles prévues dans le cadre de l'amortissement initial.

Affectation des logements
Pour bénéficier de l'avantage fiscal,l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans.La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire.De plus elle doit être effective et continue.Ce qui exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

Habitation principale du locataire
Par habitation principale,il convient d'entendre le logement où résident effectivement et habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et personnels.N'entrent donc pas dans le champ d'application de Robien les résidences secondaires ou saisonnières.

Qualité du locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.En revanche,la location à un ascendant ou à un descendant de l'investisseur n'appartenant pas à son foyer fiscal est permise.

Congés du locataire
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location,le logement doit aussitôt être remis en location.Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.De plus,le propriétaire se devra d'établir qu'il a mis tout en oeuvre pour trouver un nouveau locataire.

Obligation à respecter
Pour bénéficier du régime de Robien neuf,l'investisseur doit s'engager à ca que le loyer au mètre carré mensuel n'excède pas ,durant toute la durée d'engagement de location(au moins 9 ans),un plafond de loyer

Plafonds de loyers
Pour les baux de logements neufs conclus en 2003,les plafonds mensuels de loyers par mètre carré à ne pas dépasser,charges non comprises,ont été fixés par le décret du 19 décembre 2003 à:
-18 euros en zone A (agglomération parisienne,Côte d' Azur et Genevois français);
-12,5 euros en zone B (agglomérations de plus de 50000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontaliéres);
-9 euros en zone C( le reste du territoire).

Revalorisation des plafonds
Ces plafonds sont relevés chaque années,au 1er janvier dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du coût de la construction(ICC).Cette moyenne est obtenue en prenant en compte celle des quatre derniers trimestres connus au 1er novembre précédant la date de référence.
La dernière moyenne connue au 1er novembre 2003 étant 2,6%,les plafonds 2004 doivent donc être revalorisés de 2,6% soit 18,47 euros en zone A,12,82 euros en zoneB et 9,23 euros en zone C.

Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte est la même que celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson.Elle s'entend de la surface habitable définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié,dans la limite de 8 mètre carré par logement,de la surface des annexes.La surface des emplacements de stationnement n'est ,en revanche,jamais prise en compte.

LOCATION DELEGUEES
Dans le cadre du dispositif de Robien,la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous location nue à usage d'habitation principale est permise à condition que cet organisme ne fournisse pas de prestations hotelières.

Qualité de l'organisme locataire
L'organisme locataire doit être une personne morale.Il peut s'agir:
-De l'Etat ou de ses organismes(administrations,établissements publics à caractère administratif,industriel ou commercial,organismes publics);-des collectivits territoriales ou de ses organismes;
- De personnes de droit privé,dotées d'une personnalité morale(sociétés de capitaux,sociétés de personnes,associations déclarées).Echappent donc au champ d'application les sociétés de fait,les sociétés en participation,les groupements dépourvus de la sociétés en participation,les groupements dépourvus de la personne morale,les entreprises individuelles.

Qualité de la sous-location
La sous-location doit être nue.La sous-location meublée par l'organisme locataire fait perdre au propriétaire du logement le droit au principe d'amortissement.La société intermédiaire ne peut donc fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée.En outre,le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.Enfin,l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.

Résidences pour étudiants et personnes âgées
Toutefois,la loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences,notamment dans les résidences pour personnes âgées et les résidences pour étudiants,le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières.Celles-ci ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire,mais il peut s'agir d'une filiale de cet organisme.

LOGEMENTS REHABILITES
Le nouveau dispositif de Robien,et par voie de conséquence la faculté d'amortir selon la méthode de Robien,s'applique égalem