Réaliser un investissement résidentiel dans le neuf ou dans l'ancien à réhabiliter permet, sous certaines conditions, d'amortir son bien pendant au moins neuf ans. Les dispositifs d'incitation fiscale viennent d'être revus et corrigés       

Deux nouveaux régimes d'incitation fiscale sont, désormais, en place. Un système relativement sans contrainte, le Robien recentré et un autre plus contraignant, le dispositif Borloo. 

Ces deux régimes concernent à la fois les achats de logements locatifs neufs et anciens. Le dispositif Robien recentré s'accompagne d'une restriction concernant le locataire : il est en effet impossible qu'il appartienne au foyer fiscal du bailleur. Sous cette réserve, la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est admise.

Le régime Robien recentré

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à 50% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

Les loyers sont imposés en totalité depuis la disparition de la déduction forfaitaire. Quant au déficit foncier, il est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie, le propriétaire bailleur doit pratiquer un loyer en respectant un certain plafond, sachant que la France est désormais divisée en quatre zones.

En dispositif "Robien recentré", les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 20,45 euros, pour la zone B1 à 14,21 euros, pour la zone B2 à 11,62 euros et pour la zone C à 8,52 euros.

Voici l'étendue géographique de ces zones :

- zone A : agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français ;

- zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse ;

- Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France ;

- zone C : le reste du département.

Un constat s'impose : le plafonnement des loyers n'a pas changé en zones A et B1. Dans la quasi-totalité des cas, ce plafonnement reste au-dessus du marché locatif. En revanche, il reste un peu en-deça de la réalité des marchés en zones B2 et C où les plafonds ont été abaissés de près de 20%. " C'est dans ce sens que l'on peut considérer que la nouvelle loi Robien va recentrer la construction de logements locatifs sur les zones où la demande est plus forte et empêcher ainsi la surabondance d'offre locative sur des marchés étroits " souligne Alain Dinin, directeur général de Nexity. Par rapport au précédent dispositif, le Robien recentré devrait être plus attractif dès lors que l'investisseur revend son logement au bout de dix ou douze ans de détention.

Le régime " Borloo neuf "

Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers sur une période de quinze ans, un amortissement égal à 65% et se ventilant comme suit :

- 6 % du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des travaux en cas de transformation les 7 premières années ;

- 4 % pour les 2 dernières années

- 2,5 % par année supplémentaire, par période de trois ans et dans la limite de six ans, si le bailleur poursuit le dispositif.

Dans ce régime, les loyers bénéficient d'une déduction forfaitaire de 30%. Quant au déficit foncier est imputable dans la limite de 10.700 euros sur le revenu foncier. En contrepartie de cet amortissement plus généreux , le propriétaire bailleur doit  respecter deux contraintes: d'une part pratiquer un loyer en respectant un certain plafond et donner en location à un locataire dont les ressources sont plafonnées.

En dispositif Borloo neuf, les plafonds de loyer mensuel par m² en 2007 s'élèvent pour la zone A à 16,37euros, pour la zone B1 à 11,37 euros, pour la zone B2 à 9,30 euros et pour la zone C à 6,82 euros.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ces plafonds sont indiqués dans le texte de l'instruction fiscale cliquable à la fin de cet article.

Dans le cadre du régime Robien recentré ou Borloo populaire, l'investisseur doit respecter un engagement de location de neuf ans minium. En cas de vente prématurée du logement, le vendeur doit rembourser l'avantage fiscal dont il a bénéficié.

Prudence :

Afin d'éviter de surpayer son bien dans le cadre d'un achat en direct, mieux vaut choisir un programme immobilier destiné à la fois aux accédants à la propriété et aux investisseurs privés. Une autre précaution s'impose : s'assurer que la demande locative existe bien sur le marché géographique où l'on investit. Les quelques 60.000 logements acquis en 2004 dans le cadre de ce régime vont alimenter sérieusement l'offre locative. Or, comme la demande locative a tendance à stagner, les bailleurs commencent déjà à supporter dans certaines régions à une baisse des loyers, voire à une vacance de leur bien.

Le " Robien recentré ancien "

Réaliser un investissement locatif dans le "Robien ancien" implique d'acheter un logement vétuste, qui devra faire l'objet d'une réhabilitation attestée par des professionnels.

Sur le plan fiscal, l'amortissement porte à la fois sur les coûts d'acquisition et sur les travaux de réhabilitation, mais aussi sur le montant des prestations d'études, d'organisation, de suivi des travaux, et sur les frais liés à l'établissement des états et des attestations.

Le "Borloo dans l'ancien"

Dans ce nouveau dispositif, le particulier propriétaire d'un logement ancien doit s'engager auprès de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) à pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et à donner son bien en location à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.

En contrepartie de ces contraintes, le propriétaire bailleur peut appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire, c'est-à-dire inférieur d'environ 30 % à celui du marché ou d'un abattement de 45 % s'il pratique un loyer social ouvrant droit à l'APL (aide personnalisée au logement).

Le propriétaire peut conventionner son logement avec l'ANAH à la suite de travaux d'amélioration qu'elle subventionne. Et nouveauté, il peut également conventionner un logement décent, sans pour autant y faire réaliser des travaux. En matière de durée, l'engagement de location s'élève à neuf ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés et, à seulement six ans dans le cadre d'un conventionnement sans travaux.

Cette disposition se cumule avec une mesure " anti-vacance " tendant à remettre sur le marché locatif des logements inoccupés. Si tel est le cas, le bailleur a droit à un abattement total de 60 % pendant deux ans et demi en moyenne si le logement vacant est reloué à conditions intermédiaires. Et même de 75 % en cas de relocation de son logement vide sur la base d'un loyer social.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond qui varie en fonction de la composition du foyer et de sa localisation. Ainsi, en se basant sur le revenu fiscal de l'année 2005, les ressources d'un foyer locataire composé d'une personne seule ou d'un couple ayant 2 personnes à charge ne devront pas dépasser 71.516 euros en zone A, 49.792 euros en zone B, 43.768 euros en zone C.

Une longue instruction fiscale référencée 5 D -1-07 du 8 février 2007 indique la totalité des plafonds de loyers et de ressources du locataire à prendre en compte.

Lire l'instruction fiscale