La location d'un bien est un engagement, même s'il est à court terme. Voici quelques conseils à suivre...

- Locataire, ne vous engagez pas à la légère. Vous ne bénéficiez d’aucun délai de rétractation. Si vous avez signé le contrat de location et souhaitez vous libérer, vous devrez vous conformer au bail, c’est-à-dire, pour une location vide, donner congé avec un préavis de trois mois. Cela peut donc vous coûter cher.

- Si vous louez un logement vide, vous signez un contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public. Cela signifie que toute clause contraire à la loi est réputée non écrite. La durée minimale du bail est de trois ans tacitement reconductible. Par exception, la durée du bail peut être d'un an minimum lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. - Si vous louez un logement meublé, depuis la loi de Programmation pour la Cohésion Sociale du 18 janvier 2005, le bail doit être écrit et d'une durée minimale d'un an tacitement reconductible, dès lors que la location constitue la résidence principale du locataire.

- Les propriétaires exigent généralement des justificatifs de revenus pour être sûrs que le locataire pourra s’acquitter de son loyer : bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, relevé d’identité bancaire sont un minimum. Notez que cela ne résulte pas d’une obligation légale. Mais il est évident que si vous refusez de communiquer ces pièces au propriétaire, il y a peu de chances pour qu’il retienne votre candidature.

- Il est de plus en plus fréquent que le propriétaire exige qu’une tierce personne se porte garante du paiement du loyer. Cette personne, dénommée la caution, doit alors signer un contrat de caution solidaire qui l’engage généralement pour toute la durée de la location. Très souvent, le propriétaire exige de la caution les mêmes justificatifs de revenus que pour le locataire.

- Exigez un état des lieux d’entrée. Faites au besoin appel au service d’un huissier. A défaut d’état des lieux, le locataire est en effet présumé avoir reçu les lieux en bon état (article 1731 du Code civil).

- Quel que soit le type de location (saisonnier, meublé, vide), le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Plafonné à deux mois de loyer hors charge en location vide, il est librement fixé en meublé et en saisonnier. Tout dépendra dans ce cas de l’importance et de la qualité de l’ameublement. Attention : hormis en saisonnier où ce n’est pas l’usage (mais ce n’est pas interdit), le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire.

- En location vide, vous devez verser, en sus du loyer, une provision de charges. Le bailleur doit les régulariser au moins une fois par an en adressant au locataire un décompte par nature de charges. En copropriété, ce décompte est établi à partir des relevés de charges établis par le syndic et un décret du 26 août 1987 fixe la répartition entre propriétaire et locataire.
En meublé, soit on applique le même système, soit on fixe un montant de charges forfaitaires une fois pour toute : le bailleur n’a pas dans ce cas besoin de régulariser.

- Lors de la conclusion du bail, le loyer est librement fixé entre les parties, et ce quel que soit le type de location. Ce montant s’applique pendant toute la durée de la location. Cela signifie que le propriétaire ne peut l’augmenter en cours de bail, sauf à faire jouer la clause d’indexation du bail qui permet une évolution en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

- Toutes les réparations ne sont pas à la charge du locataire. En location vide, c’est un décret du 26 août 1987 qui fixe les réparations à la charge du locataire. D’une manière générale, vous n’avez à prendre en charge que le menues réparations et les travaux d’entretien. En fin, sachez que le bailleur a l’obligation de vous livrer un logement en bon état. Si une dégradation figure sur l’état des lieux d’entrée, cela n’exonère pas le bailleur de son obligation et il reste tenu d’y remédier. En meublé, c’est le contrat qui fixe les réparations à votre charge.

- En location vide, vous pouvez donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (notamment mutation et perte d’emploi). Le délai court à compter de la réception par le bailleur de votre lettre recommandée avec accusé de réception. En meublé,vous pouvez donnez congé à tout moment en respectant un délai de préavis d'un mois.

- En location vide, à l’échéance du bail de trois ans, le bailleur peut vous donner congé en respectant un préavis de six mois. Mais, il doit le justifier, soit par la vente du logement, soit par la reprise du logement, soit pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. Par ailleurs, le congé doit, pour être valable, respecter certaines conditions de forme imposées par la loi du 6 juillet 1989.
- En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

- Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement entre preneur et bailleur ou bien par huissier lors de la remise des clefs. Le propriétaire a deux mois à compter de cette date pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles sommes restant dues par le locataire. Il s’agira notamment du reliquat de charges et du coût des réparations si des dégradations sont constatées à la sortie du locataire. Attention : le bailleur doit justifier ce coût par des factures